USD 190.000 untuk Dibuka vs. USD 6.400 untuk Diperoleh: Risiko Tersembunyi di Balik Akuisisi Binatu Jepang

Di Jepang binatu swalayan pasar perdagangan, biaya investasi sangat berbeda. Di Tokyo, membuka toko waralaba seluas 13 meter persegi membutuhkan biaya peralatan dan konstruksi sebesar 30 juta yen (USD 190.000). Total investasinya adalah 38 juta yen (USD 243.000), tidak termasuk deposit sewa. Namun, harga yang diminta a binatu di Kota Kisarazu, Prefektur Chiba hanya 1 juta yen (USD 6,400). Toko tersebut terletak di area parkir pusat bahan bangunan rumah. Peralatan tersebut diproduksi pada tahun 2020. Toko juga menggunakan sistem pemantauan pendapatan jarak jauh. Namun perusahaan ini beroperasi dalam keadaan merugi. Perbedaan harga mencerminkan risiko tersembunyi di balik akuisisi laundry yang ada. Bagi investor global yang berencana mengakuisisi toko yang sudah ada, laporan ini memberikan wawasan yang berharga.

Solusi Perdagangan yang Berbeda

Harga yang diminta rendah menarik banyak investor. Mereka percaya bahwa mereka dapat mengakuisisi toko-toko yang sudah matang dengan biaya rendah. Namun harga yang diminta rendah tidak berarti akuisisi berbiaya rendah. Toko di Prefektur Chiba dengan harga 1 juta yen (USD 6.400) memiliki dua solusi perdagangan: terus beroperasi atau membeli peralatan dan relokasi.

Jika investor hanya membeli peralatan dan merelokasi toko, mereka harus melakukan restorasi lokasi serta biaya pembongkaran dan pemasangan peralatan. Biaya restorasi situs diperkirakan sebesar 1 hingga 1,5 juta yen (USD 6.400–10.000). Biaya relokasi peralatan adalah 0,3 juta yen (USD 2.000). Jika mereka hanya merelokasi peralatan dan memulihkan lokasi, investasinya mencapai 2,3-2,8 juta yen (USD 15.000–18.000) (tidak termasuk biaya transportasi peralatan, pemasangan ulang, dan pemeliharaan). Jika investor terus beroperasi, mereka harus melakukan sewa, deposito, dan tekanan bisnis.

Risiko Tersembunyi

● Perbedaan keuntungan

Beberapa operator memiliki tim penyimpanan dan pemeliharaan. Bagi mereka, harga yang murah dapat dilihat sebagai saluran pembelian peralatan bekas. Namun bagi pendatang baru, risiko mengakuisisi toko yang sudah ada diubah menjadi risiko mengambil alih dan berurusan dengan situs lama. Harga yang diminta dari toko lain di Prefektur Ibaraki adalah 1 juta yen (USD 6,400), dengan tambahan uang jaminan 0,6 juta yen (USD 3,800) dan biaya perantara real estat. AC dilepas oleh pemilik aslinya. Sebagian besar peralatan dibeli pada tahun 2007, dan salah satunya rusak. Daftar periksa transfer harus mencakup kepemilikan peralatan, fasilitas pendukung, dan tanggung jawab titipan.

Keuntungan toko cukup berbeda dengan harga yang diminta sama. Pada platform perdagangan usaha kecil dan menengah BATONZ, dua toko di Prefektur Chiba memiliki harga yang sama: 6 juta yen (USD 38.000). Keuntungan tahunan satu toko adalah 1,65 juta yen (USD 10.500), sementara toko lainnya memiliki pendapatan lebih tinggi. Namun keuntungan tahunannya adalah 0,38 juta yen (USD 2.400). Artinya pendapatan penjualan tidak bisa mencerminkan profitabilitas. Faktor kunci arus kas adalah sewa, penuaan peralatan, dan biaya pemeliharaan.

● Penilaian toko

Kesalahpahaman yang umum terjadi adalah tenaga kerja pemilik yang tidak dibayar. Pendapatan penjualan tahunan sebuah toko di Prefektur Fukushima adalah 11,2 juta yen (USD 71.000). Keuntungan tahunannya adalah 6,07 juta yen (USD 38.500). Ia tidak memiliki staf formal. Periode pengembalian sederhana adalah 3,6 tahun. Berdasarkan data, pemilik menyediakan jasa cuci dan lipat enam hari dalam seminggu. Dia melakukan pembersihan, pengumpulan pembayaran, dan pemeliharaan klien. Biaya tenaga kerja ini tidak termasuk dalam biaya bisnis. Berdasarkan harga tenaga kerja lokal, biaya tenaga kerja adalah 2,81-3,28 juta yen (USD 18.000–21.000). Pendapatan riil toko menurun secara signifikan setelah memperhitungkan biaya tenaga kerja. Model tanpa karyawan tidak berarti tidak diperlukan investasi tenaga kerja. Layanan cuci dan lipat dapat meningkatkan pendapatan toko dan menimbulkan biaya tenaga kerja.

● Peningkatan peralatan

Risiko peningkatan peralatan juga ada di toko yang sudah ada. Di Daerah Hanamigawa, Kota Chiba, harga yang diminta sebuah toko adalah 4,5 juta yen (USD 28.600). Pendapatan tahunannya adalah 6,45 juta yen (USD 40.900). Keuntungan bisnisnya adalah 1,422 juta yen (USD 9.000). Periode pengembalian sederhana adalah 3,2 tahun. Tampaknya ini menarik. Namun toko tersebut dibuka pada tahun 1999. Tahun produksi beberapa mesin tidak jelas. Sebuah mesin cuci seberat 16 kg rusak. Tidak dapat diperbaiki karena suku cadang asli tidak tersedia. Pemilik aslinya tidak bersedia berinvestasi untuk memperbarui peralatan. Oleh karena itu, pembeli harus menanggung biaya penggantian peralatan. Hal ini juga harus menilai apakah lalu lintas pelanggan saat ini dapat mendukung investasi peningkatan peralatan. Selama periode penggantian peralatan, klien asli dapat memilih pesaing lain. Mereka juga harus menilai berapa lama peralatan yang tersisa dapat beroperasi secara stabil ketika peralatan diganti secara bertahap.

● Sewa

Harga yang diminta untuk sebuah toko di Prefektur Tochigi adalah 8,5 juta yen (USD 54.000), termasuk bangunan, peralatan, dan hak pengoperasian. Tanah tersebut disewa dari pemilik tanah dengan harga sewa yang rendah. Sewa tersebut akan berakhir pada tahun 2029. Saat itu, lahan harus dikembalikan. Penjual mengatakan sewa dapat diperpanjang selama sepuluh tahun tanpa konfirmasi tertulis. Dengan demikian, pendapatan tidak dapat dihitung berdasarkan sewa yang rendah. Biaya pembongkaran dan restorasi harus disertakan.

Model Keuangan Aktual

Selain berbagai biaya tersembunyi, investor harus memahami model keuangan sebenarnya dari laundry swalayan. Bisnis laundry swalayan memiliki keunggulan dalam pendapatan prabayar, tidak memerlukan inventaris, dan tidak memerlukan staf meja depan. Tapi itu membutuhkan investasi awal yang lebih tinggi. Peralatan harus diganti pada waktu tertentu. Biaya renovasi dan penyesuaian juga lebih tinggi.

Saat menilai toko, tiga indikator – pendapatan bisnis, surplus kas operasional, dan arus kas yang dapat didistribusikan dalam jangka panjang harus dipisahkan. Pokok pinjaman bukan merupakan biaya operasional dalam laba. Tapi itu harus dibayar kembali secara tunai. Penyusutan adalah item pengeluaran non tunai. Namun biaya peningkatan yang disebabkan oleh penuaan peralatan merupakan biaya tunai yang kaku. Biaya peluang tidak boleh diabaikan. Jika pendapatan sewa dari properti mendekati keuntungan toko laundry, risiko investasi peralatan dan operasional tidak ada artinya.

Keunggulan Kingstar

Kingstar menyediakan berbagai macam mesin cuci komersial dan mesin pembersih basah. Perusahaan ini sangat memahami kesulitan dalam merenovasi toko yang sudah ada. Akar penyebab kerugian adalah penuaan peralatan, kurangnya suku cadang, dan biaya pemeliharaan yang tinggi. Peralatan laundry komersial Kingstar menggunakan desain komponen universal. Ini memiliki masa pakai yang lama dan dapat mengurangi biaya perawatan. Mesin pembersih basah kelas atas dapat membantu memperluas layanan perawatan kain halus. Dengan demikian, toko dapat beralih dari persaingan laundry dasar yang berbiaya rendah. Baik membangun toko baru atau meningkatkan toko yang sudah ada, Kingstar dapat memberikan solusi peralatan lengkap untuk operator laundry global.

Kesimpulan

Saat membeli laundry yang sudah ada, jangan membandingkan perbedaan harga antara toko baru dan toko lama. Toko dengan harga rendah mungkin memiliki risiko sewa, penggantian peralatan, biaya tenaga kerja, dan restorasi lokasi. Kunci akuisisi bukanlah harga murah, namun menilai apakah harga aset aman setelah memperhitungkan semua potensi tanggung jawab.

Q&A

Q1: Mengapa banyak toko yang ada tidak menghasilkan uang meski dengan keuntungan tinggi?

A1: Keuntungan mereka tidak termasuk biaya tenaga kerja pemilik gratis, penyusutan peralatan, dan biaya penggantian peralatan yang diawetkan. Pemilik mendapatkan keuntungan terbatas dengan menukar waktu mereka. Ini bukan pendapatan aset sebenarnya.

Q2: Apa saja tantangan membeli toko yang sudah ada?

A2: Ada lima risiko tersembunyi: peralatan yang menua, mesin tanpa suku cadang, masa sewa yang habis masa berlakunya, restorasi lokasi tersembunyi, dan kerugian asli.

Q3: Data apa yang harus menjadi fokus untuk mengetahui profitabilitas sebenarnya dari laundry?

A3: Jangan fokus pada pendapatan penjualan atau angka musim puncak bulanan. Fokus pada arus kas jangka panjang yang dapat didistribusikan setelah menghilangkan biaya tenaga kerja, sewa, pemeliharaan, pinjaman, dan biaya peningkatan peralatan.